Lagi senang-senangnya dapat pembeli rumah yang cocok, eh tiba-tiba diingatkan soal Pajak Penjual (PPh). Banyak dari kita yang terlalu fokus pada harga deal dan biaya pindahan, sampai lupa kalau ada kewajiban pajak yang harus diselesaikan sebelum tanda tangan Akta Jual Beli (AJB) di depan notaris.

Tanpa bukti setor dan validasi pajak ini, transaksi kamu bisa terhambat, lho! Supaya nggak kaget dan salah hitung budget, yuk kita bedah tuntas apa itu PPh Penjual, berapa tarif terbarunya di tahun 2025, dan gimana cara urusnya secara online biar nggak ribet.

Apa Itu Pajak Penjual (PPh) Properti?

Secara resmi, pajak ini disebut PPh Final atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (PHTB). Berbeda dengan pajak penghasilan dari gaji bulanan, PPh ini bersifat “Final”. Artinya, begitu kamu bayar saat transaksi, urusan pajaknya selesai dan tidak perlu digabung lagi dengan penghasilan lain di SPT Tahunan.

Dasar hukum utamanya adalah Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016. Ingat ya, pajak ini adalah tanggung jawab Penjual, karena penjual dianggap menerima tambahan nilai ekonomi dari hasil penjualan tersebut.

Berapa Tarif Pajak Penjual Terbaru?

Berdasarkan aturan yang berlaku, berikut adalah pembagian tarifnya:

1. Tarif Umum (2,5%): Berlaku untuk penjualan rumah, ruko, tanah, atau apartemen pada umumnya.
2. Tarif Rumah Sederhana (1%): Berlaku untuk pengalihan Rumah Sederhana (RS) atau Rumah Susun Sederhana (RSS).
3. Tarif 0%: Khusus untuk pengalihan hak kepada pemerintah atau penugasan khusus untuk kepentingan umum.

Cara Hitung Pajak Penjual: Jangan Sampai Salah Dasar!

Banyak orang salah kira kalau 2,5% itu dihitung dari harga kesepakatan saja. Faktanya, pemerintah menggunakan Nilai Bruto Pengalihan sebagai dasar perhitungan.

Nilai Bruto adalah mana yang lebih tinggi antara:

• Harga Transaksi (Harga deal antara penjual & pembeli).
• NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang tertera di PBB tahun berjalan.

Contoh Simulasi: Kamu menjual rumah seharga Rp1 Miliar. Namun, di SPPT PBB, NJOP-nya ternyata Rp1,1 Miliar. Maka, PPh yang harus dibayar adalah:

2,5% x Rp1.100.000.000 = Rp27.500.000.

Update 2025: Validasi Pajak Lewat Sistem Coretax DJP

Mulai 1 Januari 2025, Direktorat Jenderal Pajak (DJP) memperkenalkan sistem Coretax. Dulu kita mengenal e-PHTB, sekarang semuanya makin terintegrasi di portal coretaxdjp.pajak.go.id.

Langkah praktis validasi pajak penjual:

1. Bayar Pajak: Gunakan Kode Billing (Kode MAP 411128, Jenis Setoran 402).
2. Login Coretax: Masuk ke akun pajak kamu, pilih menu “Layanan Administrasi”.
3. Input Data: Masukkan Nomor Objek Pajak (NOP), NIK pembeli, dan bukti bayar (NTPN).
4. Validasi Otomatis: Jika data sinkron, Surat Keterangan Penelitian Formal akan terbit otomatis. Surat inilah yang akan diminta Notaris/PPAT untuk proses AJB.

Baca Juga : Jenis-jenis Legalistas Properti

Bisakah Kita Bebas dari Pajak Penjual?

Jawabannya: BISA. Ada fasilitas yang disebut SKB (Surat Keterangan Bebas). Syaratnya antara lain:

• Orang pribadi yang penghasilannya di bawah PTKP dan menjual properti senilai kurang dari Rp60 juta.
• Pengalihan melalui Waris atau Hibah kepada keluarga sedarah satu derajat (misal: ayah ke anak).
• Pengalihan harta karena penggabungan usaha (dengan syarat tertentu).

Pajak Penjual (PPh) bukan sekadar biaya tambahan, tapi syarat mutlak keabsahan transaksi properti kamu. Dengan tarif 2,5% dari nilai tertinggi (Transaksi vs NJOP), pastikan kamu sudah memasukkan komponen ini ke dalam perhitungan harga jual. Manfaatkan sistem online Coretax agar proses validasi makin cepat dan transparan.

FAQ

1. Siapa yang membayar PPh, penjual atau pembeli? Sesuai namanya, PPh (Pajak Penghasilan) dibayar oleh Penjual. Sedangkan pembeli biasanya menanggung BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).

2. Kapan PPh penjual harus dibayar? Pajak ini wajib dilunasi dan divalidasi sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani di hadapan Notaris/PPAT.

3. Apakah menjual rumah warisan tetap kena pajak 2,5%? Jika properti tersebut beralih karena waris, kamu bisa mengajukan SKB (Surat Keterangan Bebas) PPh, sehingga tidak perlu membayar tarif 2,5% tersebut, asalkan persyaratan administrasinya terpenuhi.